こんにちは、アップルです。
不労所得形成を考え続けている中で、改めて不動産投資についても考えてみました。
読んでみた本がとても参考になったので、その感想を書いてみたいと思います。（どこまで書いても問題にならないのか、ちょっとわかりませんが・・・）
この本面白かった！不動産投資の本
今回読んだ本はこれ！「マンション投資の「ルール」は私が教えます」
私が読んだのは、天田浩平さんの「マンション投資の「ルール」は私が教えます」です。
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私がこれまで何となく読んできた不動産投資の本とは違い、実際に自分が不動産を購入する際の注意点やポイントなどをわかりやすく、具体的に書いてありました。
著者の天田さんという人
著者の天田さんはこんな方だそうです。
- ワンルームマンションの販売戸数：年間387戸
- 「販売戸数日本一の不動産営業マン」と評価される
- 2022年現在89戸の物件を所有する大家さん
24歳からマンション投資を始めて12年で89戸も購入されているそうです。年齢もまだまだ30代半ばなのに、すごい・・・。
気になって、天田さんが書かれている別の本2冊も買ってしまいました。それ以外の本は、仕事の仕方だったり、マインドについて書かれている本でした。
読んでみて個人的に私が天田さんのご紹介を追加でするとしたら・・・
- たいそうな努力家！（高校時代は駅伝ランナー！（を目指していた人））
- お客さんがお客さんを紹介することで販売実績を伸ばした→お客さんに信頼されていると言える
そんな天田さんが教えてくれる中古ワンルームマンション投資の本の感想を書いていきたいと思います！
そもそもの中古ワンルームマンション投資とは・・・についてはこちらで記事にまとめました！
【本を読んで思ったこと】中古ワンルームマンション投資を成功させるためには
不動産投資で失敗してしまっている方の声もたくさん聞く中、不動産王といわれるように不動産で成功すれば正真正銘の不労所得の形成が実現できます。ではその差はどこから生まれるのでしょうか。
本の中でも書かれていましたが、私も強く思ったのは、とにかく物件次第！ということ。
そして、正しい物件を選ぶためには、信頼できる担当者の方についてもらう、ということです。
成功のカギ①：物件選び
もうこれは言わずもがなですが、正しい物件を選ぶことができれば、不動産投資はある程度成功したようなものなんじゃないかなと思います。
正しい物件とは、空室率が低く、資産価値が何十年後も維持されるような物件を指します。
空室が続くような物件は、当然ですがその間、家賃収入は得られません。空室保証があれば別ですが、いつまでも空室の場合は最終的に家賃の値下げなどにもつながる可能性があります。
また築40年、50年と経過しても資産価値がそれほど下落することがなければ、購入時の資産価値そのまま家賃収入も得ることができるなんて、もうそれは買うべき！ですよね。
でも正しい物件を選ぶことなんて素人にできるのでしょうか。。。ということで、結局成功のカギ②：信頼できる不動産会社・担当者が重要だと思うのです。
成功のカギ②：信頼できる不動産会社・担当者
先ほど述べた通り、もちろん不動産会社・担当者の方がどんな方でも、自分自身が物件の良しあしを判断できれば問題ないと思います。が、そんな素人はなかなかいないですよえね。
売り逃げされたりしてしまっては、あとの祭り。
この本では、第3章「信頼できる不動産会社の見わけ方」14「物件の販売だけでなく、賃貸管理までしている不動産会社を選ぶ」（72ページ～）という点もポイントにあがっていました。
不動産を売ったら終わりではなく、その後の賃貸管理まで担当してくれる不動産会社であれば長い付き合いになり、売る際もその後の関係を考えながら売ってくれます。あまり変な物件を売ることは難しいように感じました。
私が不動産投資をする際は、賃貸管理まで担当してくれる不動産会社を選ぼうと思いました。欲を言うならば、購入時の担当者が継続して賃貸管理まで担当してくれたら心強いなぁと思いました。そこから別の担当者になったりしてしまっては、何かあったときに心もとないですもんね。
【本を読んで思ったこと】中古ワンルームマンション投資の成功に、不必要だと思ったこと
不必要とまで言うとちょっと言い過ぎかもしれませんが、本を読んでみて、目から鱗だったのは、いつが買い時と考えるか、という点です。
2022年3月現在、不動産価格は高騰し続けていると言われています。
こんな高値で買ってしまったら、割高感が高く、損しちゃうのではないか、と思っていました。変な話、リーマンショックのような金融危機が再来した時に買った方がいいんじゃないか、と。
ですが、そうでもないと本を読んで感じさせられました。（詳細は実際に本を読んでみてください！）
また、世間の状況もありますが、購入者自身の状況も大きく関係すると思います。
例えば、勤めている企業の規模や勤続年数はローンの審査に重要です。ましてや独立を考えている方などは、独立後はローンが組みにくくなりますので、世間の状況ではなく、購入者のタイミングで購入のタイミングを考える必要があると思います。
私が疑問に思っていたこと、解消したこと
自己資本（頭金や繰り上げ返済）をすると、儲けるはずが支払っていない・・・？
私はどうしても、将来の収入のために今お金を払うという点が腑に落ちなくて。
例えば、将来毎月10万円を得るために、頭金や繰り上げ返済で500万円払う、と考えると、500万円以上の収入を得るためには、50か月（4年2か月）もかかるのかぁと思っていました。
ただ、正しい物件を選びメンテナンスが正しくされていれば、50年先も同じくらいの家賃収入が見込めるわけです。
私はなんちゃって会計士ですが、ざっくりざっくり計算します。
50年×月額10万円×12か月＝6,000万円
2,500万円で購入したとした場合、6,000万円ー2,500万円＝3,500万円のプラス。
また、毎月の収入以外にも不動産という資産自体も自分の資産になっているという点も忘れてはいけない点です。2,500万円がたとえ50年後に1,500万円くらいになっていたとしても、大きなプラスですよね。
その不労所得はいつからもらえるのか？
既に記載した通り、中古ワンルームマンション投資は金融機関からのローンを返済中は、ローンの返済額＝家賃収入ですので、あまり大きなプラスにはなりません。そして、ローンの借入期間は35年で設定することがほとんどです。
不労所得が見込めるのは・・・35年後！？かぁ・・・。
定年後の不労所得形成のためなら、ぴったりだと思うのですが、もっと早く不労所得を形成して今はやりの？FIRE（経済的自立と早期リタイア（Financial Independence, Retire Early））を実現するためには、タイムラグがある気がしました。
繰り上げ返済を頑張るということは、貯金から払うということ・・・。もし失敗してしまったら・・・と堂々巡りです。無理のない範囲で繰り上げ返済を続けて、早めにローン返済ができれば家賃収入が不労所得になりますので、ローンの返済シミュレーションを精緻に検討するなど想定をして、思い描いている将来像と合致するかどうかがポイントになりますね。
複数戸まとめて購入してローンの返済を加速させる方法は有効なの？
この本では、3部屋などまとめて購入することでローンの返済を早く終わらせることができる方法を紹介されていました。
ポイントは、1部屋目のローンを繰り上げ返済で早めに完済すること。
そうして、1部屋目の家賃収入を2部屋目のローン返済にあてるのです。そうすることで、2部屋目以降のローンの返済もどんどん終わっていきます。3部屋目のローンとなれば、3部屋分の家賃を全額ローン返済に充てれば確かにローンの元本が面白いほどに減っていくのではないかなと想像してウキウキしました。
早く返済するということは、手元に資金を残さずローン返済に充てるということなので、投資の意味がないのではと思いませんか。
確かに手元の資金にはなりませんが、金融機関に支払う利息金額は、ローンの元本に応じて決まりますので、支払利息が減って将来の収入が増える点が重要です。
そもそもローンの返済は終わらせる必要はあるのか？
ローンの返済が終われば、不慮の事態で返済ができなくなるリスクなどからは解放されます。ただし、ローンには基本的に契約者の生命保険代わりになったり、癌などの3大疾病になった際に返済義務がなくなるような特約が付けられたりします。
また、家賃収入が適切に見込めれば、自分のお財布から返済する必要もありません。
このように考えると、ローンの返済はそう急ぐものでもないように感じます。
1部屋目のローン返済が終わったらもう1部屋買ってさらに資産を増やす方も多くいらっしゃるそうです。
子供のことを考えたらそれもありだけど、元気に動けるうちに経済的な自由がほしいなぁ。
ただし、マイホームの購入がまだで今後考えている人の場合は、投資用ローンを多額に抱えている場合は住宅ローンが組みにくかったりすることもあるそうです。
一方で、不動産投資が軌道に乗っている場合は、その点が評価されるので住宅ローンに有利に働くという話も聞いたことがあります。この点は、個々の状況や問い合わせる金融機関によっても変わってくる点かと思いますので、よくよく考えながら決めなくてはいけないなと思いました。
手元にいくら資金があれば問題なく暮らせるのか？
銀行の貯金がいくらあれば、万が一まとまったお金が必要な際（それがそもそもいつ？）に問題なく暮らせるのでしょうか。
この点は、個々の暮らしの状況に応じて変わってくるところですよね。改めて計算してみようと思った点でした。その金額さえなんとなく把握できていれば、それ以外のお金をローン返済や株式投資などに回して、お金を増やす取り組みに充てることができますよね！
コロナ禍でのワンルームマンション需要の変化は？
肌感覚では、コロナ流行後のワンルームマンションの需要は減ったと思っていました。
というのも、私の周りには、コロナが流行しだして1年くらいの間には、ちらほらと、「ワンルームで自粛は辛いから実家に帰った」という声も聞こえてきたからです。
第2章「人口減でも手堅いワンルームマンション投資」ではコロナ以降のライフスタイルの変化を受けて、東京ワンルームマンションの需要がどのように変化したかなどについても言及されていました。在宅ワーク増加による地方移住についてもです。
確かにwithコロナと言われ始めてから、20代以下の若者の動きや、30代以降の社会人などの状況を見れば、都心で一人暮らしなどを継続されている人がほとんどです。また、「ワンルーム自粛が辛くて実家に帰った」ができるのはあくまで実家からでも会社に通える人限定の選択肢ですもんね。地方に実家がある人などは、仕事を続けるなら首都圏に残らざるを得ません。
本の中では、具体的な東京都への人口流入や流出の数値も踏まえながら、コロナ禍でもワンルームマンションの需要は衰えていないことを説明されていました。
さいごに
私の場合、自分自身がローンを組むことができないのですが、配偶者はおそらく条件にあててはまります。他の本も読んでみたり、不動産の担当者の方と会ってみたりしてもう少し踏み込んで考えてみようと思い始めました。
不動産投資をするためには、会社員としてしっかり働く必要がある。
アフィリエイトで収入を得るためには、会社員として働く時間以外でしっかり努力する必要がある。
経済的な自由を得たくて、家族との時間をゆっくり持ちたくて、考え始めた不労所得形成への道が、なんだか逆行している気がしてきました。
でも簡単に得られる不労所得なんてないですよね。どこかでしっかり頑張らないと。
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。
