こんにちは、アップルです。
中古ワンルームマンション投資ってどんな投資方法なのか、どんな特徴があるのか、どんな人に向いているのか、調べまくってみました。
アイキャッチ画像は、罠にかかっている画像ですが、どうもそんなこともなさそうです。
※投資判断はご自身の責任でなさってください！
ちまたで言われている中古ワンルームマンション投資の評価
試しに「中古ワンルームマンション投資」で調べてみてください。
そこだけには投資するな！とか損するなどのマイナスしか書かれていません。
私も知識がないまま読んだら、そうかもしれないと思ってしまうところですが、いろんな不動産投資の本を読んだり、周りにいる知識がある人からの話をを聞いてから読んでみると、いろいろ見えてくる部分がありました。
デメリットと書かれているものすべてが、「あなた」にとってのデメリットにはならないことに気付きます
中古ワンルームマンション投資のあれこれ
中古ワンルームマンション投資の仕組み
中古ワンルームマンションは、基本的には金融機関からローンを借りて、家賃収入でそのローンを返済するというスキームです。
なので、ローンの返済中は概ね家賃収入＝ローンの返済額となり、返済後には家賃収入が毎月の不労所得となり、かつ、購入した不動産が自分の資産になります。
頭金などの自己資金はいるのか、初期費用は？
頭金は最低10万円程度あれば可能だそうです。また初期費用としては1部屋70万円程度だそうです。場合によっては初期費用もすべてローンで組むことも可能だそうです。
頭金をたくさん入れたり、繰り上げ返済をすれば、ローンの返済が早く終わり（かつ金融機関への支払利息も減り）、不労所得を得られる時期が早くなります。
ただ、繰り上げ返済をするということは自己資金から払うということなので、将来の収入のために今お金を払うということになります。
中古ワンルームマンション投資ができる人
一言で言うと、サラリーマン。それも年収500万円以上。あるいは、士業の人。
もうここなんですよね、社会的信用力がある人しか基本的にはできない。（まぁあるいはキャッシュでポンと買える人、でしょうか。）
狭き門だし、かつ、飛び込む勇気も必要。
なんで社会的信用力がある人しかできないのか
ローンと一言で言っても住宅ローンと投資用のローンは審査の基準も違えば、金利も違います。投資用ローンの方がハードルが高いのです。
なので、社会的信用力があって、お給料が安定しているサラリーマンが向いているんですね。だいたいですが、収入の8倍の金額のローンを組むことができるそうです。
投資用のローンが借りられるってすごいことなんですよね。私は現在、子供が産まれて、育休だったり時短勤務なので、昔サラリーマンを辞めるときに思いっきりローン組んでいればよかった～って思いました。
中古ワンルームマンションはいくらで買える？
だいたい1,000万円～3,000万円だそうです。
なお、対象物件は基本的に東京都23区内を想定しています。これは、東京都23区内がやはりワンルームマンションを利用する層（単身者や若者の一人暮らし）が厚いエリアであるためです。
1人暮らしとして住んだことがある方はイメージがつくかと思いますが、あの一部屋を買うのに、そんな大金がいるなんて、大学生の頃は想像もつかなかったなぁ。
メリット・デメリット
よく言われる点も含め、メリット・デメリットをまとめてみました。
中古ワンルームマンション投資のメリット
- 1棟買いや、新築物件（相場より割高）より価格帯が手頃なので、スタートしやすい。
- ローリスク・ミドルリターン
- 生命保険のかわりになる
- 不動産で相続対策になる
中古ワンルームマンション投資のデメリット
- 自然災害などの将来的なリスクがある
- 実質利回りー借入利息の利率が2%程度。その利率を高いとみるかどうか。1棟買いの方が利回りはいいと言われている。
- 空室リスクがある
- 1部屋所有で得られる収入が小さいため、それだけで暮らせるかというとそれは無理。
まとめ
結論としては、あまり何も考えずに手出しすると失敗する可能性が高いです。
プロ程のとまではいかないまでも自分自身も知識をつけ、正しい（と思える）不動産物件を、適切だと思える契約内容で購入することがワンルームマンション投資を成功させる絶対条件だと思いました。
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