こんにちは、アップルです。
ついに記念すべき投資物件第１号を決定することができました。
不動産投資は、時間を味方につけることが大切なので、いい物件があったらすぐにでも購入することにしようと思っていました。ですが、急いでいまいちな物件を買ってしまったら元も子もありません。しっかりと判断できるよう、とにかくたくさんの本を読み、たくさんの体験談を知り、実際の物件情報（マイソク）を見るようにしました。それからやってみてとても参考になったのは、ワンルームマンションの入居希望者のつもりになって、SUUMOなどで検索してみたことです。
私の不動産担当者は、親友の義弟さんで身内のように親身になってくれています。と同時に、中学からの別の親友も不動産業界で長く勤めておりセカンドオピニオンのようたくさんのアドバイスをくれました。2人の意見は大変貴重で、同じ意見を言ってくれた時もあれば、それぞれの考えが異なる時もあったりしました。だまされることが多いと言われる中、人脈に恵まれたのは本当にありがたいことだと思います。（まだ私の不動産投資が成功したわけではないですけど・・・・というか始まってもいないですがｗ）
言いたいのは、不動産担当者でも、誰でも、信頼できる人としっかりと物件ごとのいい点、懸念点などを話せる環境があることが大切だと思います。とはいえ他人任せにするには金額規模の大きな話ですから、自分自身でちゃんと理解できるように考えれるようになるためのそれなりの努力はしました。その辺りもまとめれたらいいなと思っています。
その結果、私の頭の中でまとめていた物件選びの条件を書き出したいと思います。
1部屋目のワンルームマンションの理想条件
２つの前提
①私たち夫婦は、複数戸ワンルームマンションの購入を計画しています。
具体的には、今年2～3部屋を予定しています。これはマイホーム購入のときに住宅用ローンを借りれる枠を確保するためです。 現在はマイホーム購入の予定は特にないのですが、必要になったときに借りられないでは困ります。また、今年2～3部屋購入して、実際どうなのかを体験してから、その先買い増しを進めるのか、あるいは別の不動産投資がいいとなるのか、不動産投資はやめようとなるのか、やってみないとわからないからまずは始めてみよう！とも考えています。
②1部屋目のローンは、頭金と繰り上げ返済をたくさんして、早めの完済を目指しています。
何か急に現金が必要になってもなんとかなる程の現金はもちろん確保した上で、少しでも早く完済を目指そうと思っています。
というのも、ご存知の方も多いとは思いますが、残債が多ければ多いほど支払う金利が多くなるからです。ローンの元本の支払いは、遅かれ早かれしなければいけないお金ですが、金融機関への金利の支払いは、支払いが早ければ早いほど少なくすることができるので、減らせるに越したことはありません。（と言っても、繰り返しになりますが、返済を急ぐあまり、手元のお金がなくなって別のところから借りなくてはいけない！などという事態になっては元も子もありませんので、あくまで余裕資金からの返済のみです。）
条件１：物件価格は、2,000万円前後のお手頃価格
ローン完済を早くしようと考えた時に、あまりにも高い物件から手を出すとなかなか返済が終わらず達成感を感じにくいのかなと思い、まずはお手頃な価格のものをと考えました。マストではないけれども、選ぶ際の基準として価格の目安を決めていました。
（実際は、もう少し金額が高い物件に決めてしまったので頭金で調整しました。）
条件２：とにかく駅近で抜群の立地！
これは絶対に外せない条件として考えていました。具体的には駅から5分、いや理想は3分以内と考えていました。
いろんな本を読み、駅から10分以内ならOKと書いてあり、それは間違いないとは思うのです。また、一等地であれば10分以上かかっても空室リスクはかなり低いと学びました。理解はできても、本当に空室リスクを下げるためには抜群の駅近立地がいいと思いました。
例えば、ネットで自分がワンルームを借りるつもりで検索してみました。
https://suumo.jp/chintai/tokyo/city/
賃貸で築年数はそこまで気にしない人も多いと思うのですが、駅徒歩の検索条件の部分は絞る人が多いのではないでしょうか。
スーモの場合は、以下の6つの選択肢がありました。
・1分以内 ・5分以内 ・7分以内 ・10分以内 ・15分以内 ・20分以内
私なら妥協して10分以内、理想は5分以内です。
10分以内のリストに5分以内の物件は含まれるので表示されるけど、その逆は当然ながらありません。つまりリスト表示すらされないのです。
リストに表示され、かつその中でも優位性を持たせるなら・・・5分以内でオンボードし、さらに3分以内を魅力的に感じてもらう。
圧倒的に空室リスクを下げるための私なりの戦略です。
条件３：都心へのアクセスがいい
最寄り駅に近いだけでなく、その最寄り駅がスムーズにターミナル駅とつながっていること。これも絶対条件です。
例え30分電車に乗っても、乗り換えなしでターミナル駅に行けることが大切だと思います。
都内の中心地に入れば入る程、もちろん物件の価格は高くなり利回りも低くなりますから、どのエリアにするかは物件価格とのバランスになると考えました。
条件４：ターゲットはできれば不特定多数
当初は大学の近くだったら空室リスクは気にしなくていいのでは？などと思っていました。が、複数の本で、ターゲットが偏りすぎていると、リスクに晒されてしまうと学びました。
できれば学生も社会人もどちらもターゲットにできるような物件の方が空室リスクも低く、値崩れしにくいと考えました。
＜大学生をターゲットにした場合＞
大学生は4年間でライフスタイルが変わることが基本路線ですので、入退室が頻繁になることも想定されます。もっと恐ろしいのは、大学が移転すること。その大学の学生のみをターゲットにしていた場合、大学自体がなくなってしまってはもうどうにもなりません。
ただしこれはかなり個人的な見解ですが、例えば東京大学が移転する可能性はどれほどあるのでしょうか。歴史があり、かつキャンパス数が限られている大学はそれほど移転リスクが高くないのではと感じています。
それからこれも本当に勝手な見解ですが、ハイレベルな大学に通っている学生が居住している場合、滞納リスクも低いのではないのかなと考えました。これはただの傾向でしかありません。
＜会社員をターゲットにした場合＞
郊外の大企業1社をターゲットにした物件は、上記の大学と同様、移転リスクに晒されます。ですので、そのような物件も対象外です。
条件５～：それ以外の条件
それ以外の条件として、以下も確認して決めたいなと思った事項です。
- 水害リスクが低い（もし高ければ、そのための保険に加入することを検討して対策）
- 間取りが一般的
- できればバス・トイレが独立していること、洗面台がどちらと一緒になっているかはターゲットにあわせて（3点が一緒だとしても男性ターゲットなら気にされないかも）
- 修繕状況に懸念がない物件
- できれば2010年以降に建設された物件（ただし、絶対条件ではない、価格とのバランスで判断）
まとめ
どんな点に着眼して物件選びをしたらいいのか、この辺りは不動産投資でしっかりと収益をあげるために非常に重要な点ですよね。
とにかくたくさんの本を読み漁り（経費に落ちるし！）、ワンルームマンションを経営されている方のブログなども拝見させていただきました。
私はとにかく空室リスクを下げること、長期にわたって家賃を下げずに運営できそうな物件であることに価値を置いて判断しました。
ハイリターンは望めないかもしれないけれど、生活を揺るがすことなく、ずっと心強い支えになってくれるような愛着のある物件を選びたい。1歩ずつを大切に歩んでいきたい。
今まさに契約中の1部屋目にはまさにそんな物件になってもらえたらと願っています。
